Que saudades eu estava em escrever, porém a labuta condominial como síndica profissional tem me deixado cada dia com menos tempo para as leituras, os estudos com afinco e os meus textos. Mas é apaixonante!
No meu caso de hoje a atuação desta que lhes escreve foi como advogada consultiva, e na época fui procurada por um síndico para a realização de um parecer jurídico sobre reiteradas condutas antissociais de um condômino morador um residencial na cidade de Itatiba interior de São Paulo.
Sucederam-se dezenas de reclamações decorrentes de condôminos moradores de unidades existentes naquele Condomínio Consulente, em razão da produção excessiva de barulhos e ruídos, bem como infrações ao Regimento Interno e reiteradas condutas antissociais perpetradas por aquela determinada unidade condominial: uso indevido da piscina utilizando-se de copos e garrafas de vidros o que era era terminantemente proibido pelo Regimento Interno, e muitas vezes eram quebrados e os cacos de vidros espalhados e deixados pela área da piscina quando estrapolavam o limite do uso de álcool, barulhos excessivos até de madrugada, vários convidados das tais “pool party” realizadas, entre várias outras reclamações, e até mesmo já havia ocorrido episódio de ato obsceno dentro da piscina, o que foi veementemente coibido, e todos os demais atos incansávelmente advertidos e multados.
Assim, o corpo diretivo do condomínio recorreu à mim como advogada consultiva na época com intuito de colher informações sobre as providências que poderiam ser adotadas em face de moradores/condôminos que adotavam condutas antissociaise que, de forma reiterada, estavam tumultuando o convívio no condomínio.
Inicialmente, preciso relembrá-los que o Código Civil, no Artigo 1.336, inciso IV, determina que os condôminos têm o dever de utilizar suas partes de forma a não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais possuidores, também sendo necessário utilizá-las de acordo com sua destinação, vejamos:
“Art. 1.336 – São deveres do condômino:
[…] IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Ainda, o Código Civil esclarece que:
“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”
Tendo em vista os recorrentes fatos e a conduta antissocial registrada por parte de um condômino em especial daquele residencial, é importante destacar que o art. 42 da Lei de Contravenções Penais é claro:
“Art. 42. Perturbar alguem o trabalho ou o sossego alheios:
I – com gritaria ou algazarra;
II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda:
Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de duzentos mil réis a dois contos de réis.”
O Código Civil ainda estabalece que podem ser aplicadas sanções e multas em casos onde reiteradamente a conduta antissocial está sendo mantida:
“Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Neste caso acima podemos inserir o ato libidinoso, mesmo que a convenção não trate do comportamento antissocial, o artigo 1337 determina que para o comportamento anti social pode ser aplicada multas de até 10x o valor da cota condominial, só que como qualquer ocorrência é necessário se ter provas ou testemunhas para o constrangimento de quem praticou o ato. No caso deste condomínio o porteiro e o zelador foram testemunhas.
No caso, uma das pessoas inserida no contexto do ato não residia no condomínio, então foi responsabilizado o condômino que autorizou a entrada, visto este ser responsável pelos visitantes.
Nunca podemos nos esquecer que, assim como nas demais multas, deve ser dado o direito à defesa do Condômino infrator, para fins de proteção ao Princípio Constitucional da Ampla Defesa e ser evitada qualquer nulidade na penalidade aplicada.
Por fim, a prática de tais atos em local público, configura ato obsceno, visto ofender o pudor (moral) da sociedade. Tal crime tem como punição detenção de 03 (três) meses a 01 (um) ano ou multa, e por se tratar de crime em que a ação penal é pública, é prudente por parte da administração informar as autoridades competentes.
Necessário destacar que a atuação do condomínio na resolução das questões internas, especialmente em razão de condutas dos condôminos nas dependências comuns limita-se ao elencado no Código Civil, na Convenção Condominial e no Regulamento Interno, sendo-lhe vedada a interferência em assuntos e situações que envolvam direito particular e/ou solicitações que não possuiam relação com a coletividade, considerando que a natureza do Condomínio é de propriedade comum a todos os condôminos.
Neste sentido, salientei em parecer que, para que ocorresse o enquadramento de qualquer condômino como antissocial, é necessário que as condutas infratoras sejam devidamente registradas e que haja histórico de penalidades em face da unidade, sendo certo que, em observância ao disposto no artigo 1.337 do Código Civil, o tema deve ser levado à Assembleia para aplicação de multa correspondente ao quíntuplo do valor atribuído à cota condominial ou ao décuplo deste importe.
Sugestão aos condomínios que estão sendo implantados e aos que necessitam reformular a Convenção:
Sugiro como primeira providência fazer constar na Convenção a previsão sobre o tema, mas ciente que esta situação não se resolve na esfera privada do condomínio e deve ser tratada no âmbito jurídico, mas sua previsibilidade dará mais força e celeridade interna.
Nos casos extremos, onde desejam discutir a expulsão do condômino antissocial, alguns tribunais superiores já se manifestaram quanto à sua possibilidade. Mesmo o Código Civil não conferindo o direito de exclusão extrajudicial ao
condomínio, já existem casos de expulsões que se concretizaram. Eu como síndica profissional ainda não passei nenhum caso com condômino antissocial (ainda bem), mas com certeza as experiências vividas no jurídico condominial me trouxeram uma bagagem e um “jogo de cintura” muito grandes para lidar com tais situações.
E você, já passou por algum caso semelhante?
Abraços e até a próxima!