A importância do manual do proprietário e das normas técnicas do empreendimento condominial na gestão do síndico

Lembrei de um caso de janeiro deste ano, como Síndica tive que pedir para o jurídico do meu condomínio notificar um condômino de uma unidade pois havia sido constatado por mim que naquele residencial, um apartamento no 13º andar havia promovido a  instalação de 02 (dois) aparelhos de ar-condicionado no imóvel. Isso não seria problema caso não contrariasse as normas de instalação técnica do empreendimento, além do manual do proprietário relativo à parte elétrica (então vejam a importância de consultarem não só a Convenção e o Regulamento Interno de um condomínio, mas também estudar e se atentar aos demais documentos e manuais do empreendimento), e claro, aproveitei e enviei para o jurídico as fotos da instalação indevida para comprovar a irregularidade.

O bom de ser advogada nessas horas, e da área condominial, é que seu olhar é apurado para as demandas do condomínio, ficando muito mais fácil de identificar os erros e as soluções. Porém, onde estou como gestora/síndica, não exerço a função jurídica e assim conto com os parceiros que são convidados à concorrência para a demanda dos meus condomínios.

Necessário esclarecer que, conforme determinava na referida norma técnica, cada unidade poderia promover a instalação de 01 (um) único aparelho de ar-condicionado, de acordo com as seguintes especificações:

“A fixação de um aparelho na parede pode ser feita da mesma forma que se fixa um armário, com o uso de parafusos apropriados para não danificar o bloco de concreto. Com relação às tubulações frigorígenas a norma NBR 10837 é muito clara, nenhuma tubulação que contenha fluído poderá ser embutida, logo devem ficar externas às paredes, aparentes ou com uso de carenagens de fibra, pvc, alumínio ou similar, com relação às tubulações elétricas, por não estarem previstas deverão também ser externas às paredes.”

Ainda preciso salientar que, conforme estabelece o item “2”, do manual do proprietário naquele empreendimento, no que diz respeito ao sistema adotado para a construção do residencial, tratava-se de sistema de “ALVENARIA ESTRUTURAL” com a opção por blocos de concreto pré-moldados, ou seja, são as paredes que davam sustentação à edificação, sendo que por isso era “EXPRESSAMENTE PROIBIDA A RETIRADA PARCIAL (ABERTURA OU CORTES) OU TOTAL DAS PAREDES, POIS PODERIA COMPROMETER TODA A ESTRUTURA E OCASIONAR DESABAMENTOS.”

Ali, a instalação de um aparelho de ar-condicionado por unidade deveria ser executada por técnicos habilitados, pois a instalação incorreta do equipamento poderia acarretar o comprometimento da estrutura da unidade, bem como das partes elétricas da mesma, devendo ser tomados os cuidados especiais necessários, conforme dispunha o manual do proprietário, que eu copiei este trecho para que vocês possam lê-lo:

“As instalações de luminárias, chuveiros e demais eletrodomésticos, ou quaisquer alterações nas instalações elétricas, deverão sempre ser executadas por técnicos habilitados, que verificarão o aterramento, o isolamento e o correto dimensionamento de tomadas, plugues, fios e disjuntores a serem empregados e utilizados nas instalações, pois o corte indevido, ou emendas inadequadas de fios, podem provocar a interrupção de luz em partes do imóvel e permitir o surgimento de peças que transmitam choques elétricos.”

Precisamos sempre ressaltar que qualquer instalação elétrica ou hidráulica a ser efetuada pelos condôminos deve ser devidamente informada e autorizada pelo Síndico, sob prévia consulta, sob pena de tais alterações serem desfeitas, caso apresentem risco à estrutura do edifício. Nunca devemos nos esquecer disso! No caso em tela, isso não ocorreu.

Por todos estes motivos, orientei ao jurídico que informasse na notificação que todos os atos cometidos por aquele condômino eram de inteira responsabilidade da sua unidade, especialmente caso houvesse necessidade de reparação de quaisquer danos causados à estrutura do edifício, de acordo com o artigo 927, do Código Civil , que assim dispõe:

“Artigo 927 – Aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187), causar dano a outem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único – Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”

Assim, não me sobrou outra alternativa, se não a de adverti-lo dos termos citados neste texto, e sobretudo para que promovesse o desfazimento da instalação de um dos aparelhos de ar-condicionado, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da notificação (prazo este que ajustamos junto ao corpo diretivo), sob pena de, em caso de inércia, houvesse IMEDIATA APLICAÇÃO de multa, conforme os termos estabelecidos pela Convenção Condominial e Regimento Interno, e possivelmente com o ajuizamento de uma Ação de Fazer.

Infelizmente desta vez não obtivemos êxito no extrajudicial, e o condômino preferiu “pagar para ver” (aliás esse termo foi usado pelo condômino em resposta por e-mail para o nosso jurídico) e assim permaneceu com os dois ar condicionados instalados.

Com o meu aval como síndica, o contencioso ajuizou a competente ação judicial e vamos aguardar o seu desfecho na esfera judicial.

E vocês já passaram por algo semelhante?

Um forte abraço e até o próximo caso!

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Amanda Accioli: Advogada formada em 1996, pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie), em Direito Público (Federal Educação) e em Direito Imobiliário (Escola Paulista de Direito).  Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Hoje realiza trabalhos como síndica profissional e presta consultoria para síndicos de condomínios residenciais e comerciais, bem como atua como advogada consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos. Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico e de Vizinhança da OAB/SP –  Subseção  de Pinheiros.